מגורים ליד שטח חקלאי נחשבו בעבר למצב לא רצוי, אלא שנראה שהנחה זו כבר לא בהכרח נכונה. מחקר ישראלי חדש שם זרקור על ההעדפות המשתנות של ישראלים בעזרת ניתוח שוק הנדל"ן
אמנון דירקטור – זווית
הנתון הבא כנראה לא יפתיע אתכם: ישראל היא אחת המדינות הקטנות בעולם ועם זאת היא המדינה בעלת קצב גידול האוכלוסייה הגבוה ביותר מבין המדינות המפותחות של העולם המערבי. למעשה, בתוך 76 שנים, גדלה האוכלוסייה בישראל פי 12 – יותר מכל מדינה מערבית אחרת. בין שלל ההשלכות של הצפיפות ההולכת וגדלה נמצאת העובדה המבהילה מעט שישראל צפויה לאבד מעל עשירית מהשטחים הפתוחים שלה עד 2050, בעיקר בשל הצורך בבנייה של מבני מגורים ותשתיות לתחבורה. המסקנה פשוטה: פחות טבע לכולנו. כשהטבע הופך להיות מצרך נדיר ויקר, זה אולי לא מפתיע שישראלים רבים מעדיפים להתגורר בצמוד לשטחים פתוחים, ושהם הופכים לבררנים פחות לגבי סוג השטחים הפתוחים.
על פי דו"ח מצב הטבע של המארג – התוכנית הלאומית להערכת מצב הטבע, מעל ל-10 אחוז מתוך כלל שטחי המדינה הם שטחים בנויים וכ-85 אחוז הם שטחים טבעיים, מיוערים או חקלאיים. אפשר לחשוב שמדובר בנתון מעודד המצביע על כך שבישראל ישנם הרבה שטחים פתוחים וטבע רב – אך בפועל כ-70 אחוז מאותם שטחים פתוחים הם שטחי מדבר הנמצאים דרומית לבאר שבע. לעומת זאת, במרכז ובצפון הארץ, היכן שמתגורר הרוב המכריע של אזרחי המדינה, נשארו מעט מאוד שטחים פתוחים והם הולכים ומתמעטים משנה לשנה. מחקר חדש, אשר יוצג השנה בוועידה השנתית ה-52 למדע ולסביבה, שתיערך ב-25–26 בספטמבר באוניברסיטת בן-גוריון בנגב, בדק כיצד משתקפות ההעדפות של ישראלים למגורים בקרבת שטחים פתוחים בשוק הנדל"ן מסוף שנות ה-90 ועד תחילת 2023. ספוילר: נראה שהישראלים מוכנים להתפשר.
פרסום
המעבר לכפר
המחקר עוסק בתחום מחקר הקרוי כלכלה סביבתית, שהוא תת-תחום בכלכלה המנתח נושאי איכות סביבה באמצעות מודלים כלכליים. "בתקופת הקורונה ראינו את המעבר של אנשים לאזורים כפריים מחוץ לערים הגדולות, ואותי עניין לדעת כיצד המגמה הזאת באה לידי ביטוי גם בנתונים כלכליים", מספר ד"ר ינאי פרחה, מחבר המחקר וראש החוג לכלכלה וניהול במכללה האקדמית תל-חי. "שוק הנדל"ן הוא בעיני אחת הדרכים הטובות ביותר לבחון העדפות של אנשים – זה מתבטא בעסקאות ובבחירות בפועל. באמצעות המתודולוגיה הסטטיסטית המתאימה אפשר ממש להוציא מהבחירות האלה את הערך שמייחסים למאפיינים שונים, למשל מרחק משטחים פתוחים", הוא מסביר.
במחקר השתמש פרחה בשיטה הנקראת "רגרסיה הדונית", שבאמצעותה בודקים את הגורמים השונים המשפיעים על מחירים, למשל מחירי הנדל"ן. הוא השתמש בנתוני עסקאות הנדל"ן בישראל משנת 1998 ועד לרבעון הראשון של 2023, והכניס אותם למערכת מידע גיאוגרפית. כדי למדוד את הקרבה לשטחים פתוחים, הוא השתמש בשכבות מערכות מידע גיאוגרפיות של רשות הטבע והגנים ושל משרד החקלאות, המציגות את כל השטחים הפתוחים המוגנים והשטחים החקלאיים בישראל. השילוב של נתונים אלו אִפשר למדוד את השפעתם של המרחק משטחים פתוחים ושל גודל השטחים הפתוחים על מחיר הנדל"ן בכל שנה.
המחקר מבחין בין שטחים מוגנים כמו שמורות טבע וגנים לאומיים לבין שטחי חקלאות. "שני הדברים הברורים שרואים בזכות הנתונים זה שאנשים מוכנים להתפשר יותר על המרחק משמורות טבע, ושקרבה לשטחים חקלאיים היא הרבה יותר מקובלת מבעבר", מסביר פרחה. "מהנתונים עולה כי בעבר להתגורר בבית הממוקם בצמוד לשטח חקלאי היה נחשב לדבר שאינו רצוי, אולי בשל גורמים שונים כמו חשש מריסוס, מריח רע או מרעש ואפילו חשש מבנייה עתידית. המחקר מראה שבשנים האחרונות השיקול של מגורים בצמוד לשטחים חקלאיים משפיע פחות על ההחלטה לרכוש נכס חדש. נוסף על כך, לאור העובדה שהשטחים הפתוחים מצטמצמים משנה לשנה נהיו הקונים סלקטיביים פחות ביחס לסוג השטח הפתוח שבקרבתו הם מעוניינים להתגורר".
כמה זה יקר (או זול)
אז מה הוא בעצם ההבדל במחירים? לפי המחקר נכס שנמצא קילומטר אחד משמורת טבע יקר יותר בכ-100 אלף ₪ בממוצע מנכס דומה שנמצא במרחק של שני קילומטרים. לעומת זאת, נכס שנמצא קילומטר אחד משטח חקלאי זול בכ-60 אלף ₪ בממוצע מזה שנמצא במרחק של שני קילומטרים. ההשפעה השלילית של שטח חקלאי על מחיר הבית נעלמת במרחק של שני קילומטרים מהשטח החקלאי, בעוד שההשפעה החיובית של שטחי שמורות טבע או גנים לאומיים על המחיר נמשכת למרחקים גדולים יותר, אפילו עד 13 קילומטר.
פרסום
בתקופת הקורונה ובעקבותיה נשארה עליית הערך של נדל"ן הקרוב לשטחים מוגנים בהיקף דומה, ואילו ירידת הערך של נדל"ן הקרוב לשטחים חקלאיים פחתה, מה שמעיד על כך שהקונים נהיו סלקטיביים פחות ביחס לסוג השטח הפתוח שבקרבתו הם רוצים לגור. "הנתונים מראים שהמגמה להתפשרות בקרבה לסוגים שונים של שטחים פתוחים התחילה ב-2010 ובשנות הקורונה היא קיבלה בוסט רציני", מאשר פרחה.
הביקוש הגובר למגורים ליד סוגים שונים של שטחים פתוחים ועליית מחירי הנדל"ן מעידים על החוסר בשטחים הפתוחים שעתיד להחמיר בעשורים הקרובים. אחת ההמלצות של פרחה היא דווקא לשים את הדגש בפיתוח אזורים עירוניים במקום פיתוח על חשבון שטחים פתוחים כדי לשמור כמה שניתן על השטחים הפתוחים ועל הטבע. "הפרמיה היא כבר גדולה פחות מבעבר, ותמיד יהיו אנשים שיהיו מוכנים לשלם מחירים גבוהים בשביל לגור ליד שמורת טבע, אבל הגיע הזמן להשקיע ביתר שאת בהתחדשות עירונית ולעבות את האוכלוסייה בשטחים שכבר בנויים במקום לבנות על חשבון שטחים פתוחים", הוא מסכם.
