מימוש זכויות בחלקת המגורים בנחלה – סוגיות במיסוי

בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

 

 

פרסום

ביום 29/07/2015 אושרה החלטה 1399 "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית" של רשות מקרקעי ישראל.

 

ההחלטה מעדכנת את החלטה 1355, ומעגנת בין היתר את זכויות בעלי הנחלות בחלקת המגורים.

 

קיימות סוגיות רבות שיש לבחון בנושא מיסוי זכויות בחלקת המגורים בנחלה ובמימושה, בנושאי מע"מ בגין תשלום עבור זכויות המגורים, היטל השבחה, חלף היטל השבחה ואישורי ותשלומי מס הרכישה.

 

מע"מ בגין תשלום עבור זכויות בחלקת המגורים:

 

רשות מקרקעי ישראל  (להלן "רמ"י") הינה עוסק מורשה החייב בהוספת מע"מ לכל תשלום הנגבה על ידה בגין זכויות מקרקעין.

 

א.       מע"מ יחושב אך ורק על סכום שהוא שיעור משווי הקרקע ללא מע"מ.

 

ב.       מע"מ בגין תשלומי "דמי רכישה" ישולם במועד תשלום דמי חכירה.

 

ג.       חלק מהמע"מ המיועד לשימוש עסקי בחלקת המגורים ניתן יהיה להחזר.

 

ד.       ניתן לקבל החזר של 1/4 או 2/3 מסכום המע"מ באם יהיה שימוש עסקי בחלקת המגורים (צימרים, פלח). על חלק זה כמובן לא ישולמו מס רכישה.

 

ה.      על סכום המע"מ (שלא ניתן להחזר) ישולם מס רכישה.

 

 

היטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות:

 

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל הקרקע או מחוכר לדורות על ידי הועדה המקומית לתוכנית שאושרה והביא לעלית שווי המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.

 

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה-תשכ"ה 1965 מגדיר מהו מימוש זכויות המחייב בהיטל השבחה.

 

"מימוש זכויות במקרקעין-אחת מאלה:

 

  1. קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתתו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

 

  1. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכניות שבעקבותיו חל היטל השבחה.

 

  1. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת הזכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או לא בתמורה…"

 

בפסק דין בלוך (3.9.2014) נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקת המגורים בישובים חקלאים כחוכרים לדורות החייבים בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות.

 

כיום, בר רשות שבכוונתו למכור את נחלתו צריך לבדוק בהועדה לתכנון ובנייה, האם אושרה תוכנית משביחה, במידה וכן הוא יידרש לשלם היטל ההשבחה.

 

 

חלף היטל השבחה:

 

חלף היטל השבחה הוא תשלום המועבר על ידי רמ"י לרשות המקומית מכוח סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965.

 

שיעור חלף היטל השבחה הוא 12% מסך תקבולי דמי החכירה, לא כולל מע"מ.

 

חלף היטל השבחה מועבר עבור תשלום לרמ"י על זכויות בהם לא חל היטל השבחה.

 

עמדת רמ"י היא כי על תשלומי דמי החכירה ו/או "דמי הרכישה" בהחלטה 1399 לא יועבר חלף היטל השבחה.

 

בהסכם פשרה מפורט בעניין חלף היטל השבחה מיום 21 באוקטובר 2012 אשר נחתם בין מדינת ישראל ובין הרשויות המקומיות נקבע בסעיף 13(א) להסכם הפשרה כי ועדת יישוב סכסוכים תדון במחלוקת עם רמ"י בעניין חלף היטל השבחה.

 

לאחרונה הוגש ערעור בנושא האמור, לועדת ההשגות בעניין חלף היטל השבחה, לאחר שרמ"י לא העבירה את תשלום היטל השבחה למועצה האזורית עמק יזרעאל, והיא אמורה לדון בנושא זה בישיבתה הראשונה ב- 25.2.2016.

 

במידה והערעור לא יתקבל, מרכז המועצות האזוריות יוכל לערער מכוח סעיף 14 להסכם פשרה, לבית המשפט המחוזי בשאלה האם מוטלת על רמ"י "חובה לשלם למועצות האזוריות תשלומי חלף היטל השבחה בגין התקבולים, שצפוי המינהל לקבל לפי החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, החלטה 1155 או כל החלטה שתבוא במקומה".

 

 

התשלום עבור זכויות תכנוניות עליהם יש להעביר חלף היטל השבחה כולל:

 

זכויות תכנוניות שנוצרו לפני 1.7.1976 ( 6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבנייה).

 

זכויות תכנוניות שמומשו (ולא שולם היטל השבחה בעת מימושם) במועד קבלת היתרי הבניה ו/או במועד מכירת נחלה.

 

עמדתנו היא שרמ"י מחויבת להעביר חלף היטל השבחה בגין חלק התשלום שלא חל ו/או יחול עליו היטל השבחה.

 

 

אישורי מיסים כתנאי למימוש זכויות בחלקת המגורים:

 

למימוש מלא ו/או חלקי של הזכויות בחלקת המגורים על פי החלטה 1399 ידרשו אישורי מיסים .

 

לעניין  אישורי מס הרכישה יש להבחין בין ארבע קבוצות עיקריות כדלקמן:

 

*  בעלי נחלות וותיקים- נחלות אשר הוקצו בהקצאה הראשונה והמקורית מרמ"י ששילמו מס רכישה.

 

*העברת זכויות בתמורה או ללא תמורה בנחלה- ששילמו מס רכישה.

 

* העברת זכויות בנחלה ללא תמורה- לא קיימות אסמכתאות לתשלום מס רכישה.

 

*רכישת נחלות בתמורה- לא נמצאו אסמכתאות לתשלום מס רכישה.

 

 

פרסום

מומלץ להסדיר כבר עתה את קבלת אישורי מס הרכישה עבור הנחלה בטרם מימושה של החלטה 1399.

 

תשלום מס הרכישה מתבסס על קיומו של משק חקלאי (לפי סעיף 16(ב)(3) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח רכישה)), על חלק השווי הנקי שאינו עולה על 29 347,755 ש"ח – 0.5%

ועל חלק השווי הנקי העולה על  347,755 ש"ח – 5%.

 

 

הסדר מס רכישה

 

ב-15.4.2015 התקיימה ישיבה בהשתתפות משרדנו עם הנהלת רשות המיסים בעניין הסדרת והמצאת אישורי מס הרכישה לבעלי נחלות שלא שילמו מס רכישה.

 

בישיבה זו הציגה רשות המיסים מתווה להסדר המיסוי בכל הנוגע לדיווח ולתשלום מס רכישה לבעלי נחלות.

 

על פי המתווה יום הרכישה ייקבע למועד תיקון 33 לחוק מיסוי מקרקעין (01.01.1996) בו נקבע כי זכות "בר רשות" מהווה זכות במקרקעין.

 

כלומר שווי ומועד העסקה ייקבע לתחילת שנת 1996.

 

במקרים בהם אין מידע לרשות המיסים על שווי עסקאות דומות שנעשו בשנת 1996, תכין רשות המיסים מודל אשר יחולק לשלוש קטגוריות(יקרות, זולות ובנוניות) שייתבסס על שמאיות למגרש הרחבה שערכה רמ"י בשנת 1996.

 

עפ"י המתווה יחויב המתיישב במס רכישה לפי השיעורים והשווי במועד המתווה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית(משרדנו פנה לרשות המיסים בבקשה להפחית את רכיב הריבית).

 

מסקרים שביצענו בקרב בעלי נחלות במעל שישים מושבים בכל רחבי הארץ, עולה כי ל-75% מחברי המושבים זכאות לאישורי מיסים ללא תוספת תשלום מס רכישה.

 

לגבי 25% מבעלי הנחלות לא מצאנו דיווח ברשויות מיסוי המקרקעין, מהסיבה הנובעת מכך שבמועד רכישתם לא חלה חובת דיווח לחוק מס שבח מקרקעין(שבח ורכישה) תשכ"ג 1963 על בר רשות בנחלה.

 

 

תשלום מס רכישה ביישום החלטה 1399:

 

על פי מיסוי מקרקעין יש להגיש דיווח לרשויות המס בתוך 40 יום "מיום העסקה".

 

תשלום עבור הקצאת זכויות נוספות ע"י רמ"י לאלו הקיימות נחשב כעסקה חדשה ויש לדווח עליה. "יום העסקה" הוא מועד אישורה על ידי הנהלה רמ"י.

 

יש אפשרות שרמ"י תדרוש המצאת אישורי מיסים כתנאי למתן הזכויות בחלקת המגורים ו/או לחתימה על חוזה חכירה לדורות על פי חלקה א'.

 

מס רכישה לא ישולם על זכויות שקיימות כבר בנחלה אלא רק על זכויות בניה שנוספו ממועד רכישת הנחלה.

 

Print Friendly, PDF & Email

תודה שאתם מבקרים בפורטל החקלאות המוביל אגרונט. אגרונט הוא פורטל חקלאות מקצועי וותיק שעוסק במגוון תחומי חקלאות של ירקות פירות וגידולי שדה גד"ש. בפורטל החקלאות חדשות לחקלאות, מאמרי חקלאות מובילים, זני ירקות ופירות חדשים, פורום חקלאות מקצועי עם מומחים לשאלות ותשובות שיענו על שאלות בתחום החקלאות. בנוסף מכרזים לחקלאות, לוח הודעות לחקלאות, חיפוש חברות לתחום החקלאות, חידושים של חברות חקלאיות, מחירי ירקות ופירות, הדרכה לגידולים חקלאיים, רשימת משווקים ועוד.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

כתבות נוספות

"החקלאות וביטחון המזון": השם החדש למשרד של דיכטר

1 ביולי 2024

מהם סוגי הפירות מיוחדים שניתן למצוא בתאילנד

28 ביוני 2024

השיטות החקלאיות השונות לגידול זיתים

26 ביוני 2024

הנתונים המעודדים בחקלאות של שנת 2023 למרות המלחמה

29 במאי 2024

פוג'יטסו לוקח את החקלאות לרמות חדשות

28 במאי 2024

האם הפחתת המכסים על יבוא פירות וירקות הובילה לירידה במחירי התוצרת הטרייה?

23 במאי 2024

"החקלאות וביטחון המזון": השם החדש למשרד של דיכטר

1 ביולי 2024

מהם סוגי הפירות מיוחדים שניתן למצוא בתאילנד

28 ביוני 2024

השיטות החקלאיות השונות לגידול זיתים

26 ביוני 2024

הנתונים המעודדים בחקלאות של שנת 2023 למרות המלחמה

29 במאי 2024

תמיד לדעת לפני כולם

השארו מעודכנים

השאירו פרטים לקבלת עידכונים למייל

בחירת תחום עניין

כדי להיות תמיד מעודכנים