מאת : דוד דהאן, עו"ד
ביום 3/9/2014 ניתן פסק דין של ביהמ"ש העליון בתיק רע"א 725/05 הוועדה לתכנון ובניה שומרון נ' עוזי ושפרה בלוך, זאת לאחר כעשור שנים בהן היה ההליך תלוי ועומד בפניו.
ביהמ"ש העליון קבע כי יש לחייב ברי רשות במושבים (המחזיקים בזכויות בנחלות או במגרשים מכוח הסכם המשבצת של האגודה מול רשות מקרקעי ישראל) בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית, ובכך החיל על המושבניקים ברי הרשות חבות בתשלום נוסף, ממנו נמנעו עד היום.
פרסום
פסק הדין של העליון הינו חשוב ובעל השלכות משמעותיות על ציבור המושבניקים ועל כן מצאתי לנכון לפרט לגביו את הבאות.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה נגבה מכוחו של סעיף 196א לחוק התכנון והבניה. כאשר חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת. את היטל ההשבחה ישלם בעל המקרקעין, היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל.
ובמילים פשוטות: כאשר מאושרת תכנית, המרחיבה את זכויות הבניה ואת אפשרויות הניצול של המקרקעין הרי שבכך היא משביחה את המקרקעין ומתקיים "אירוע מס", כאשר בסמכות הועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה.
על מי חל היטל ההשבחה?
החוק קובע כי החייב בתשלום היטל השבחה הוא הבעלים של המקרקעין או כאשר מדובר במקרקעין המוחכרים לדורות – החוכר.
מה החידוש בפסק הדין של העליון?
בית המשפט העליון יישם מבחנים של פרשנות משפטית והגיע למסקנה כי יש לראות בברי רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה. זאת, לאחר שנמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות.
בית המשפט העליון קבע כי המונח "חוכר" לעניין החבות בתשלום היטל השבחה כולל גם את ברי הרשות במושבים ולכן יש לחייבם בתשלום היטל השבחה כפי שזה חל עד היום רק על חוכרים, בעלי חוזה חכירה ישיר מול המינהל.
פרסום
השלכות פסק הדין
בית המשפט העליון החיל על ברי הרשות מכוח הסכם המשבצת את תשלום היטל ההשבחה ממנו היו פטורים עד היום. את משמעות החיוב בהיטל זה יש לקחת בחשבון מעתה ואילך.
תשלום זה יחול למשל על מוכרי נחלות חקלאיות במקרה של אישור תכנית המשביחה את ערך המקרקעין טרם המכירה, ויש לקחת זאת במסגרת תכנון עסקת המכר ושקילת כדאיות העסקה, בנוסף על תשלומי מס שבח מקרקעין ודמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל החלים כיום על מוכרי נחלות ואשר מפחיתים משמעותית את כדאיות ביצוע עסקאות אלה.
פסק דין זה מיישר קו עם מדיניות של פגיעה מתמדת בזכויות החקלאים וצמצום ההטבות מהן נהנה המגזר החקלאי. מחד, מרביתם המכריע של בעלי הנחלות אינם אלא ברי רשות מכוח הסכמי המשבצת, כאשר זכויות השימוש המוגבלות בקרקע באות לידי ביטוי בהתנהלות היומיומית של החקלאי ובהצרת צעדיו ויכולותיו למנף את הנחלה כיחידת רווח עסקית, בפרט בנהלי רשות
מקרקעי ישראל והחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מנגד לעניין החלת חבות בתשלום היטל ההשבחה אורגן אחר של המדינה יראה מעתה ואילך בברי הרשות כחוכרים לכל דבר וענין.
